Wo Eigentumswohnungen noch wertvoller werden

HWWI berechnet, wo bis 2035 am ehesten mit einem realen Preisanstieg zu rechnen ist. Die Mehrheit der Regionen bietet stabile oder steigende Preise bei Eigentumswohnungen - Wertsteigerungen in Metropolregionen, weiteren Großstädten und Feriengebieten.

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Die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen sind im ver­gan­ge­nen Jahr vie­ler­orts ge­fal­len. Und auch mit dem Blick auf die kom­men­den elf Jah­re ge­ben die Prei­se in meh­re­ren Re­gio­nen Deutsch­lands vor­aus­sicht­lich wei­ter nach: In rund 40 Pro­zent al­ler 400 deut­schen Land­krei­se und kreis­frei­en Städ­te fal­len die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen re­al und lie­gen bis 2035 um min­des­tens zwei Pro­zent un­ter dem heu­ti­gen Ni­veau. In je­dem ach­ten Ge­biet sta­gnie­ren die Prei­se mit Wer­ten zwi­schen -0,15 und +0,15 Pro­zent pro Jahr. Das ent­spricht ei­ner ab­so­lu­ten rea­len Preis­ver­än­de­rung ge­gen­über heu­te zwi­schen +1,8 Pro­zent und -1,8 Pro­zent. Dies sind Pro­gno­sen der Fach­leu­te des Ham­bur­gi­schen Welt­Wirt­schafts­In­sti­tuts (HW­WI), die im Rah­men der Stu­die „Post­bank Woh­nat­las 2024“ die Kauf­prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen bis 2035 be­rech­net ha­ben. Doch auch in den kom­men­den Jah­ren wird es am deut­schen Im­mo­bi­li­en­markt Re­gio­nen ge­ben, in de­nen Im­mo­bi­li­en­be­sit­zer*in­nen mit ei­nem Wert­zu­wachs rech­nen kön­nen. In fast der Hälf­te der Re­gio­nen (47 Pro­zent) pro­gnos­ti­zie­ren die Fach­leu­te ei­nen An­stieg der Kauf­prei­se re­al um mehr als 0,15 Pro­zent pro Jahr bis 2035. Rea­le Preis­zu­wäch­se sa­gen die Pro­gno­sen für wei­te Tei­le des süd­li­chen und nord­west­li­chen Raums, die sie­ben grö­ß­ten Me­tro­po­len (Big 7) und ihr Um­land so­wie wei­te­re Groß­städ­te und Fe­ri­en­re­gio­nen vor­her. Leicht sin­ken­de oder sta­gnie­ren­de Prei­se wer­den in länd­lich ge­präg­ten Re­gio­nen im west­li­chen Mit­tel­deutsch­land er­war­tet. Stär­ke­re Preis­ein­brü­che pro­gnos­ti­zie­ren die Fach­leu­te für den länd­li­chen Raum der ost­deut­schen Bun­des­län­der ab­seits der Groß­städ­te und des Gro­ß­raums Ber­lin.

Nach vie­len Jah­ren in der Auf­wärts­spi­ra­le be­herrsch­ten in den ver­gan­ge­nen zwei Jah­ren vor al­lem sin­ken­de Prei­se den Markt für Wohn­im­mo­bi­li­en in Deutsch­land. Auch die Pro­gno­se geht eher von Sta­gna­ti­on oder sin­ken­den Prei­sen aus. Doch das gilt nicht für al­le Land­krei­se und kreis­frei­en Städ­te in Deutsch­land glei­cher­ma­ßen. In wach­sen­den Re­gio­nen mit ho­hen An­tei­len jün­ge­rer, gut­ver­die­nen­der Er­werbs­tä­ti­ger an der Be­völ­ke­rung dür­fen Käu­fer*in­nen und Ei­gen­tü­mer*in­nen von Woh­nun­gen bis 2035 mit Wert­zu­wäch­sen rech­nen. Fast durch­ge­hend gu­te Rah­men­be­din­gun­gen für Wohn­im­mo­bi­li­en fin­den Ei­gen­tü­mer*in­nen und Kauf­in­ter­es­sier­te in vie­len Groß­städ­ten und ih­rem Um­land. Auch in den Flä­chen­län­dern Ba­den-Würt­tem­berg, Bay­ern, Hes­sen, Meck­len­burg-Vor­pom­mern, Nie­der­sach­sen und Schles­wig-Hol­stein stei­gen die Kauf­prei­se im Durch­schnitt über al­le Re­gio­nen eben­so wie in den bei­den Stadt­staa­ten Ber­lin und Ham­burg bis 2035 re­al an.

Un­ter den sie­ben grö­ß­ten deut­schen Me­tro­po­len (Big Se­ven) wird der stärks­te Preis­an­stieg er­neut in Mün­chen er­war­tet. Der Qua­drat­me­ter­preis für Ei­gen­tums­woh­nun­gen in Deutsch­lands der­zeit teu­ers­ter Groß­stadt wird nach Be­rech­nun­gen der HW­WI-Fach­leu­te bis 2035 jähr­lich re­al noch­mals um fast zwei Pro­zent wach­sen. In Ham­burg, der der­zeit zweit­teu­ers­ten Stadt un­ter den Big 7, ver­läuft die Preis­ent­wick­lung dem­ge­gen­über deut­lich mo­dera­ter. In der Han­se­stadt kön­nen Be­sit­zer*in­nen von Ei­gen­tums­woh­nun­gen mit ei­nem Wert­zu­wachs von 0,43 Pro­zent pro Jahr bis 2035 rech­nen.

Prognose: Preisentwicklung in den „Big Seven“ 2023 bis 2035

Kauf­preis­prognose mit dem HWWI-Wohnungs­markt­modell

Im Rah­men der Kauf­preis­pro­gno­se für die 400 kreis­frei­en Städ­te und Land­krei­se wer­den An­ge­bots- und Nach­fra­ge­ent­wick­lun­gen auf Ba­sis ver­schie­de­ner Re­gio­nal­da­ten zur Be­völ­ke­rungs- und Al­ters­struk­tur, Haus­halts­grö­ße, Ein­kom­mens­ent­wick­lung so­wie zu Wohn­aus­ga­ben und Woh­nungs­an­ge­bot mo­del­liert. Das HW­WI-Woh­nungs­markt­mo­dell voll­zieht nach, wie sich die­se Fak­to­ren wech­sel­sei­tig be­ein­flus­sen. Am En­de der Mo­dell­rech­nung steht die Kauf­preis­pro­gno­se für den Zeit­raum 2023 bis 2035. Aus­ge­wie­sen wird der durch­schnitt­li­che jähr­li­che rea­le Preis­t­rend.

„Lang­fris­tig wer­den die Wert­ent­wick­lun­gen auf dem Im­mo­bi­li­en­markt vor al­lem durch die de­mo­gra­fi­schen so­wie die wirt­schaft­li­chen Ent­wick­lun­gen der je­wei­li­gen Re­gio­nen be­stimmt. In Städ­ten und Ge­bie­ten mit star­kem Zu­zug, vie­len Ar­beits­plät­zen und stei­gen­den Löh­nen blei­ben Ei­gen­tums­woh­nun­gen be­gehrt und die Prei­se zie­hen künf­tig an“, sagt Ma­nu­el Beer­mann, Lei­ter Pro­dukt­ma­nage­ment Im­mo­bi­li­en der Pri­vat­kun­den­bank in Deutsch­land.

Me­tro­po­len und ihr Um­land wei­ter be­gehrt

Die Big 7 und ihr Um­land blei­ben für An­le­ger*in­nen und Selbst­nut­zer*in­nen at­trak­tiv. Das liegt un­ter an­de­rem an den er­war­te­ten Be­völ­ke­rungs­zu­wäch­sen. Für Frank­furt am Main pro­gnos­ti­zie­ren die Wis­sen­schaft­ler*in­nen ei­nen Zu­wachs von rund 4,8 Pro­zent bis 2035. Für Ber­lin lie­gen die Er­war­tun­gen bei rund 3,8 Pro­zent. Es fol­gen Ham­burg mit gut 3,3 Pro­zent und Stutt­gart mit 2,6 Pro­zent. Ne­ben der de­mo­gra­fi­schen Ent­wick­lung wird hier auch die er­war­te­te Ein­kom­mens­ent­wick­lung die Kauf­prei­se trei­ben. Das ver­füg­ba­re Ein­kom­men der Haus­hal­te wird re­al in al­len sie­ben Me­tro­po­len bis 2035 stei­gen. Die stärks­ten Zu­wäch­se sa­gen die Fach­leu­te in Mün­chen mit re­al 2,7 Pro­zent und Frank­furt mit re­al 2,5 Pro­zent pro Jahr vor­her. Für Ber­lin be­rech­nen die Fach­leu­te Ein­kom­mens­zu­wäch­se von 1,7 Pro­zent pro Jahr. Be­völ­ke­rungs­zu­wäch­se und stei­gen­de Haus­halts­ein­kom­men be­feu­ern die Wohn­nach­fra­ge und trei­ben die Prei­se in den zen­tra­len La­gen nach oben, da vie­ler­orts das Wohn­an­ge­bot weit hin­ter der Nach­fra­ge zu­rück­bleibt.

Jen­seits der grö­ß­ten Me­tro­po­len wird das ins­ge­samt grö­ß­te Be­völ­ke­rungs­wachs­tum mit min­des­tens sechs Pro­zent bis 2035 in den bay­ri­schen Land­krei­sen Dach­au, Er­ding, Ebers­berg und der kreis­frei­en Stadt Lands­hut er­war­tet. Auch die Städ­te Leip­zig (5,7 Pro­zent), Pots­dam (5,1 Pro­zent) und Augs­burg (5,0 Pro­zent) lie­gen in den Top 10 mit den grö­ß­ten er­war­te­ten Be­völ­ke­rungs­zu­wäch­sen.

Al­ter­na­ti­ven für Kauf­in­ter­es­sier­te

Die po­si­ti­ven Ent­wick­lun­gen in der Be­völ­ke­rung ha­ben ei­nen gro­ßen Ein­fluss auf die pro­gnos­ti­zier­ten Im­mo­bi­li­en­prei­se. Für Leip­zig rech­nen die Fach­leu­te deutsch­land­weit mit den stärks­ten rea­len Preis­zu­wäch­sen; sie wer­den vor­aus­sicht­lich bis 2035 jähr­lich re­al bei 2,2 Pro­zent lie­gen. Die künf­ti­ge Preis­dy­na­mik bis 2035 in der säch­si­schen Me­tro­po­le ist da­mit so­gar hö­her als in Deutsch­lands teu­ers­ter Stadt Mün­chen (1,8 Pro­zent). Auf dem zwei­ten Platz der Re­gio­nen mit den grö­ß­ten pro­gnos­ti­zier­ten Preis­zu­wäch­sen liegt die Stadt Pots­dam im Um­land von Ber­lin mit rund zwei Pro­zent. Für die kreis­freie Stadt Lands­hut im Al­pen­vor­land, den Land­kreis Dach­au in der Me­tro­pol­re­gi­on Mün­chen und den Bo­den­see­kreis kön­nen Woh­nungs­be­sit­zer*in­nen eben­falls mit ei­nem hö­he­ren Preis­wachs­tum rech­nen als in der teu­ren baye­ri­schen Me­tro­po­le Mün­chen.

„Ho­he Prei­se im Stadt­ge­biet in Kom­bi­na­ti­on mit mehr Ho­me­of­fice-Mög­lich­kei­ten ha­ben die At­trak­ti­vi­tät des Um­lands noch­mals er­höht. Das zei­gen die Bei­spie­le Dach­au und Pots­dam, in de­nen so­gar stär­ke­re Preis­zu­wäch­se als in den na­he­ge­le­ge­nen Me­tro­po­len Mün­chen und Ber­lin pro­gnos­ti­ziert wer­den“, so Beer­mann. „Jen­seits der Speck­gür­tel der Big Se­ven ist vor al­lem Leip­zig deut­lich be­lieb­ter ge­wor­den. Die Stadt führt das Ran­king der bis 2035 pro­gnos­ti­zier­ten Im­mo­bi­li­en­preis­stei­ge­run­gen an, liegt auf Platz 5 beim er­war­te­ten Be­völ­ke­rungs­wachs­tum und auf Rang 2 bei den vor­her­ge­sag­ten Ein­kom­mens­zu­wäch­sen. Hier fin­den sich noch zahl­rei­che Stadt­tei­le, die gu­te Wohn­qua­li­tät mit noch re­la­tiv er­schwing­li­chen Kauf­prei­sen und ei­nem pro­gnos­ti­zier­ten Wert­zu­wachs kom­bi­nie­ren.“

Prognose: Top Ten der Preisentwicklung in den Regionen 2023 bis 2035

Für Leip­zig wir­ken in den kom­men­den Jah­ren noch Nach­ho­lef­fek­te bei den Im­mo­bi­li­en­prei­sen. In der säch­si­schen Me­tro­po­le lie­gen sie mit rund 3.300 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter noch deut­lich un­ter de­nen der nächst­grö­ße­ren Städ­te Düs­sel­dorf und Stutt­gart (5.000 und 4.900 Eu­ro) so­wie un­ter de­nen im Al­pen­vor­land so­wie Mün­chen und des­sen Um­land. Die Do­mi­nanz der baye­ri­schen Land­krei­se und Städ­te in den Top Ten mit den grö­ß­ten rea­len Preis­zu­wäch­sen pro Jahr hat in der dies­jäh­ri­gen Pro­gno­se ab­ge­nom­men. Dort sind die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen be­reits auf ex­trem ho­hem Ni­veau an­ge­kom­men. Ne­ben Leip­zig ge­hört auch der Land­kreis Lü­ne­burg in Nie­der­sach­sen zu den Auf­stei­gern im Ran­king der er­war­te­ten Preis­ent­wick­lung bis 2035. Der Land­kreis Lü­ne­burg mit sei­ner gleich­na­mi­gen Kreis­stadt, ei­ner Han­se- und Uni­ver­si­täts­stadt mit his­to­ri­schem Kern, ge­hört zur Me­tro­pol­re­gi­on Ham­burg. Der­zeit lie­gen die Prei­se im Durch­schnitt des Land­krei­ses Lü­ne­burg für Ei­gen­tums­woh­nun­gen bei knapp über 3.500 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter, sol­len sich laut HW­WI-Pro­gno­se je­doch bis 2035 be­son­ders dy­na­misch ent­wi­ckeln. „Der Land­kreis Lü­ne­burg mit sei­ner at­trak­ti­ven Mit­tel­stadt und Ver­kehrs­an­bin­dung an ei­ne Me­tro­po­le ist ein Bei­spiel für po­ten­zi­el­le In­ves­ti­ti­ons­chan­cen: Ver­gleichs­wei­se mo­dera­te Prei­se mit Aus­sicht auf Wert­stei­ge­run­gen in den kom­men­den Jah­ren“, sagt Ma­nu­el Beer­mann. „Heu­te müs­sen Kauf­in­ter­es­sier­te ge­nau­er hin­se­hen, um Ob­jek­te in Re­gio­nen mit po­si­ti­vem Preis­t­rend zu fin­den. Im Ein­zel­fall soll­ten an­ge­hen­de Im­mo­bi­li­en­be­sit­zer*in­nen Aus­stat­tung, La­ge und Re­no­vie­rungs­stand der Im­mo­bi­lie ge­nau be­trach­ten – und sich im Zwei­fels­fall den Rat von Fach­leu­ten ein­ho­len. Dies gilt mit Blick auf die en­er­ge­ti­schen Stan­dards um­so mehr.“

Die Stu­die zeigt aber auch, dass die Prei­se nicht nur in den oben ge­nann­ten Re­gio­nen so­wie den Big Se­ven künf­tig an­zie­hen, son­dern auch für wei­te­re Groß­städ­te so­wie Land­krei­se jähr­li­che Preis­zu­wäch­se bis 2035 er­war­tet wer­den kön­nen. Un­ter den kreis­frei­en Städ­ten mit mehr als 100.000 Ein­woh­ner*in­nen pro­gnos­ti­zie­ren die Fach­leu­te ne­ben den be­reits ge­nann­ten Groß­städ­ten auch für Dres­den (Sach­sen), Re­gens­burg (Bay­ern), Müns­ter (Nord­rhein-West­fa­len), In­gol­stadt und Augs­burg (bei­de Bay­ern), Je­na (Thü­rin­gen), Frei­burg im Breis­gau (Ba­den-Würt­tem­berg), Mainz und Trier (Rhein­land-Pfalz) so­wie Kiel (Schles­wig-Hol­stein) po­si­ti­ve rea­le Preis­ent­wick­lun­gen von mehr als ei­nem Pro­zent pro Jahr.

Ei­gen­tums­woh­nung auch bei ne­ga­ti­vem Preis­t­rend?

Käu­fer*in­nen und Be­sit­zer*in­nen dro­hen hin­ge­gen Wert­ver­lus­te bei Im­mo­bi­li­en in struk­tur­schwa­chen Re­gio­nen mit sin­ken­den Be­völ­ke­rungs­zah­len. Deut­li­che Be­völ­ke­rungs­rück­gän­ge wer­den für vie­le Re­gio­nen in Sach­sen-An­halt, Thü­rin­gen und Sach­sen er­war­tet. Da dort gleich­zei­tig die Be­völ­ke­rung über­durch­schnitt­lich al­tert, wer­den die Kauf­prei­se in Fol­ge stark sin­ken. In den ost­deut­schen Bun­des­län­dern ist ins­be­son­de­re der länd­li­che Raum be­trof­fen. Ei­gen­tums­woh­nun­gen in der Stadt Suhl (Thü­rin­gen) und im Land­kreis Mans­feld-Süd­harz (Sach­sen-An­halt) wer­den von al­len deut­schen Re­gio­nen vor­aus­sicht­lich am stärks­ten an Wert ver­lie­ren. Un­ter den Groß­städ­ten mit mehr als 100.000 Ein­woh­nern wird laut Pro­gno­se vor al­lem die Stadt Rem­scheid (Nord­rhein-West­fa­len) trotz ih­rer Nä­he zur Big-Se­ven-Me­tro­po­le Düs­sel­dorf von Preis­rück­gän­gen be­trof­fen. Wei­ter­hin ge­hö­ren die Ruhr­ge­biets­städ­te Ha­gen, Her­ne, Gel­sen­kir­chen, Mül­heim an der Ruhr und Bo­chum zu den Groß­städ­ten mit den höchs­ten er­war­te­ten rea­len Wert­ver­lus­ten bis 2035. Für Würz­burg (Bay­ern), Heil­bronn (Ba­den-Würt­tem­berg), Salz­git­ter (Nie­der­sach­sen) und Wup­per­tal (Nord­rhein-West­fa­len) wer­den eben­falls deut­li­che rea­le Preis­rück­gän­ge er­war­tet.

Weit­ge­hend sta­gnie­ren­de Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen pro­gnos­ti­zie­ren die Fach­leu­te des HW­WI für vie­le Re­gio­nen in West­deutsch­land. Im süd­li­chen Teil lie­gen baye­ri­sche Städ­te und Land­krei­se wie Bay­reuth oder Pas­sau, das rhein­land-pfäl­zi­sche Kai­sers­lau­tern oder das ba­den-würt­tem­ber­gi­sche Ba­den-Ba­den. Im Nor­den sind bei­spiels­wei­se das schles­wig-hol­stei­ni­sche Neu­müns­ter und das nie­der­säch­si­sche Del­men­horst zu fin­den. In Hes­sen ge­hö­ren der Land­kreis Mar­burg-Bie­den­kopf und in Nord­rhein-West­fa­len die Stadt Bie­le­feld und der Rhei­nisch-Ber­gi­sche Kreis da­zu. „Kauf­in­ter­es­sier­te soll­ten be­ach­ten, dass die Pro­gno­sen jähr­li­che Durch­schnitts­wer­te für die ge­sam­te be­trach­te­te Re­gi­on wie­der­ge­ben. Je nach An­bin­dung, La­ge und Aus­stat­tung kön­nen sich im Ein­zel­fall deut­li­che Ab­wei­chun­gen von den Durch­schnitts­wer­ten er­ge­ben“, sagt Beer­mann. „Wer kei­ne Wert­an­la­ge sucht, son­dern lang­fris­tig ein Ei­gen­heim für die Fa­mi­lie selbst nut­zen will, kann sich auch in Re­gio­nen mit sta­gnie­ren­den oder leicht sin­ken­den Prei­sen den Traum er­fül­len. Ab­be­zahl­te Im­mo­bi­li­en kön­nen ein wich­ti­ger Bau­stein für die Al­ters­vor­sor­ge sein.“

Graphik: Postbank Wohnatlas 2024: Wo Eigentumswohnungen noch wertvoller werden