Immobilienpreise in Deutschland sinken 2024 weniger stark als zuvor

Expert*innen des HWWI analysieren die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand. Durchschnittskosten für Wohneigentum real um 2,8 Prozent gefallen. Größte Metropolen besonders vom Preisrückgang betroffen.

Postbank Wohnatlas 2025:

Der Ab­wärts­trend bei den Im­mo­bi­li­en­prei­sen in Deutsch­land hat sich im Jahr 2024 fort­ge­setzt, aber deut­lich ab­ge­schwächt: Im Durch­schnitt al­ler Land­krei­se und kreis­frei­en Städ­te san­ken die Kos­ten für Ei­gen­tums­woh­nun­gen im Be­stand ge­gen­über dem Vor­jahr re­al, al­so un­ter Be­rück­sich­ti­gung der In­fla­ti­ons­ra­te von 2,2 Pro­zent, um 2,8 Pro­zent. Im Jahr 2023 la­gen die Prei­se re­al noch 10,1 Pro­zent un­ter dem Vor­jah­res­ni­veau. Dies sind zen­tra­le Er­geb­nis­se der Stu­die „Post­bank Woh­nat­las 2025“. Die Un­ter­su­chung führ­ten Ex­pert*in­nen des Ham­bur­ger Welt­wirt­schafts­in­sti­tuts (HW­WI) im Auf­trag der Post­bank durch. Ih­re Be­rech­nun­gen zei­gen, in wel­chen Re­gio­nen die Prei­se be­son­ders stark ge­fal­len bzw. ge­stie­gen sind und wie hoch der durch­schnitt­li­che Qua­drat­me­ter­preis im Jahr 2024 war.

„In vie­len Re­gio­nen Deutsch­lands sind die Im­mo­bi­li­en­prei­se ge­sun­ken, da die Nach­fra­ge trotz ge­stie­ge­ner Re­al­löh­ne leicht nach­ge­las­sen hat – ei­ne Fol­ge ho­her Zin­sen, un­si­che­rer För­der­be­din­gun­gen und stei­gen­der Le­bens­hal­tungs-, Bau- und Re­no­vie­rungs­kos­ten“, sagt Ma­nu­el Beer­mann, Lei­ter Pro­dukt­ma­nage­ment Im­mo­bi­li­en der Pri­vat­kun­den­bank in Deutsch­land. „Da wir nur von ei­ner Preis­del­le aus­ge­hen, auf die wie­der stei­gen­de Kauf­prei­se für Wohn­im­mo­bi­li­en fol­gen, kann sich ei­ne In­ves­ti­ti­on jetzt loh­nen. Dies gilt mit Blick auf die sehr ge­rin­ge Bau­tä­tig­keit und der dar­aus fol­gen­den An­ge­bots­knapp­heit um­so mehr. Ob sich die Fi­nan­zie­rung ei­ner Im­mo­bi­lie tat­säch­lich rech­net, hängt im Ein­zel­fall von der Fi­nanz­kraft des Käu­fers oder der Käu­fe­rin und der La­ge des Ob­jekts ab.“

Über­durch­schnitt­li­cher Preis­rück­gang in den Big 7 und den Land­krei­sen

Die sie­ben grö­ß­ten deut­schen Städ­te („Big 7“) wa­ren vom Preis­rück­gang ge­gen­über dem Vor­jahr be­son­ders be­trof­fen. Dort san­ken 2024 die Kauf­prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen im Durch­schnitt über al­le sie­ben Me­tro­po­len re­al um 3,1 Pro­zent. Im Durch­schnitt über al­le sons­ti­gen Groß­städ­te gin­gen die Prei­se re­al um 2,2 Pro­zent zu­rück, in den Mit­tel­städ­ten wa­ren es re­al mi­nus 2,8 Pro­zent und in den Land­krei­sen mi­nus 2,9 Pro­zent.

„Nach meh­re­ren Jah­ren be­son­ders star­ken Wachs­tums sind die Im­mo­bi­li­en­märk­te in den Me­tro­pol­re­gio­nen nach wie vor über­hitzt. In den be­lieb­ten Groß­städ­ten und ih­rem Um­land sind die Be­rei­ni­gun­gen in­zwi­schen be­son­ders deut­lich zu spü­ren. Trotz­dem be­we­gen sich die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen bei­spiels­wei­se im Gro­ß­raum Mün­chen oder Ham­burg der­zeit noch auf ei­nem sehr ho­hen Ni­veau, das nicht im­mer ge­recht­fer­tigt is­t“, sagt Beer­mann.

Un­ter den Bun­des­län­dern fiel der durch­schnitt­li­che Preis­rück­gang in Sach­sen über al­le Land­krei­se und kreis­frei­en Städ­te mit re­al mi­nus 4,4 Pro­zent am stärks­ten aus. Auch in Bay­ern (-3,9 Pro­zent), Hes­sen (-3,7 Pro­zent), Ba­den-Würt­tem­berg (-3,5 Pro­zent) und Rhein­land-Pfalz (-3,4 Pro­zent) wur­de Wohn­ei­gen­tum im Durch­schnitt al­ler Re­gio­nen des je­wei­li­gen Bun­des­lan­des deut­lich güns­ti­ger. In Thü­rin­gen stie­gen die Im­mo­bi­li­en­prei­se da­ge­gen leicht um 0,2 Pro­zent. Be­trach­tet man die Land­krei­se und kreis­frei­en Städ­te, so san­ken die Kauf­prei­se in­fla­ti­ons­be­rei­nigt am stärks­ten im bran­den­bur­gi­schen Kreis Dah­me-Spree­wald (-17,5 Pro­zent) und im thü­rin­gi­schen Kreis Saal­feld-Ru­dol­stadt (-12,7 Pro­zent). Ge­gen den Trend gab es ver­ein­zelt auch deut­li­che Preis­stei­ge­run­gen ge­gen­über dem Vor­jahr. Am höchs­ten wa­ren sie im thü­rin­gi­schen Kreis Al­ten­bur­ger Land (+57,5 Pro­zent) und in der kreis­frei­en Stadt Des­sau-Ro­ßlau (+17,3 Pro­zent) in Sach­sen-An­halt.

Me­tro­po­len und ihr Um­land blei­ben teu­er

Den höchs­ten rea­len Preis­rück­gang ge­gen­über dem Vor­jahr un­ter den sie­ben grö­ß­ten deut­schen Städ­ten ver­zeich­ne­te Stutt­gart mit mi­nus 5,6 Pro­zent. Auch in Mün­chen san­ken die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen im Be­stand, und zwar re­al um durch­schnitt­lich 3,5 Pro­zent. Den­noch bleibt die baye­ri­sche Lan­des­haupt­stadt ein teu­res Pflas­ter. Nir­gend­wo sonst in Deutsch­land muss­ten Kauf­in­ter­es­sier­te im ver­gan­ge­nen Jahr mehr für den Qua­drat­me­ter be­zah­len – im Schnitt 8.787 Eu­ro. Zweit­teu­ers­te Stadt un­ter den Big 7 war Ham­burg mit durch­schnitt­lich 6.191 Eu­ro vor Frank­furt am Main mit 6.160 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter.

Tabelle: Kostspielige Metropolen

Auch im Um­land der Big 7 sind die Kauf­prei­se in­fla­ti­ons­be­rei­nigt fast über­all ge­sun­ken. Die stärks­ten rea­len Preis­rück­gän­ge im Speck­gür­tel der Me­tro­po­len ver­zeich­ne­ten die Land­krei­se Dah­me-Spree­wald (-17,5 Pro­zent) und Oder-Spree (-9,9 Pro­zent) bei Ber­lin so­wie der Land­kreis Starn­berg im Um­land von Mün­chen mit eben­falls mi­nus 9,9 Pro­zent. Ver­ein­zelt sind die Prei­se aber auch ge­stie­gen: Im Land­kreis Bar­nim bei Ber­lin um 2,5 Pro­zent und in Duis­burg, das zur Me­tro­pol­re­gi­on Düs­sel­dorf ge­hört, um 0,6 Pro­zent. Ins­ge­samt blei­ben die Prei­se in und um Me­tro­po­len auf ho­hem Ni­veau, ins­be­son­de­re in und um Mün­chen.

Auch Fe­ri­en­re­gio­nen von Preis­rück­gang be­trof­fen

Auch die be­lieb­ten Fe­ri­en­re­gio­nen an der Nord- und Ost­see­küs­te und dem Al­pen­rand wa­ren im Jahr 2024 fast über­all von sin­ken­den Qua­drat­me­ter­prei­sen be­trof­fen. Trotz­dem blei­ben die Im­mo­bi­li­en­kos­ten dort wie auch in wei­ten Tei­len Süd­deutsch­lands auf ho­hem Ni­veau. Das gilt be­son­ders für den Kreis Nord­fries­land, zu dem die be­lieb­ten Fe­ri­en­in­seln Sylt, Föhr und Am­rum ge­hö­ren. Hier kos­te­te der Qua­drat­me­ter im Be­stand 2024 durch­schnitt­lich 8.331 Eu­ro – der zweit­höchs­te Wert in ganz Deutsch­land. Doch auch in Nord­fries­land san­ken die Prei­se im Ver­gleich zum Vor­jahr re­al um mi­nus 8,1 Pro­zent. Den ge­rings­ten Preis­rück­gang un­ter den zehn Re­gio­nen mit den höchs­ten Qua­drat­me­ter­prei­sen ver­zeich­ne­te der Land­kreis Au­rich: In der nie­der­säch­si­schen Fe­ri­en­re­gi­on, zu der die In­seln Juist, Nor­der­ney und Bal­trum ge­hö­ren, san­ken die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen im Jahr 2024 re­al nur um mi­nus 1,9 Pro­zent. Ver­ein­zelt stie­gen die Im­mo­bi­li­en­kos­ten an der Küs­te auch: im Kreis We­ser­marsch re­al um 8,7 Pro­zent, im Kreis Witt­mund um 3 Pro­zent, im Kreis Cux­ha­ven um 2,6 Pro­zent (al­le Nie­der­sach­sen) und im Kreis Schles­wig-Flens­burg (Schles­wig-Hol­stein) um 7,6 Pro­zent.

Tabelle: Top 10 der teuersten Regionen

Be­son­ders güns­tig sind die Kauf­prei­se nach wie vor in den meis­ten Re­gio­nen Mit­tel­deutsch­lands. Im Durch­schnitt kos­te­te ei­ne Be­stands­woh­nung 2024 über al­le säch­si­schen Land­krei­se und kreis­frei­en Städ­te 1.743 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter. In Thü­rin­gen wa­ren es im Schnitt 1.613 Eu­ro und in Sach­sen-An­halt nur 1.448 Eu­ro. Die güns­tigs­te Re­gi­on für Im­mo­bi­li­en­käu­fer*in­nen war 2024 der Vogt­land­kreis in Sach­sen. Dort kos­te­te Wohn­ei­gen­tum durch­schnitt­lich nur 917 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter. Auch im thü­rin­gi­schen Land­kreis Greiz (951 Eu­ro) und im säch­si­schen Erz­ge­birgs­kreis (995 Eu­ro) la­gen die Qua­drat­me­ter­prei­se im ver­gan­ge­nen Jahr im drei­stel­li­gen Be­reich.